观山湖区楼市最火,观山湖区最火
上周贵阳商品住宅成交均价11726元/㎡ 观山湖区楼市最火, 你怎么看？
不要说观山湖，现在就连花果园都已经破万了，而且很抢手，特别是小户型，基本上挂出来一两天就备受关注，有些成交周期甚至只有几天的，而且要知道，贵阳花果园很多房源都还是没有满二满五的，税费和交易成本并不低的，这样都有这么多人抢着买，说明二手房市场在一定类目里面，还是很火热的。
△贵阳花果园近期成交周期和价格
观山湖1万以上的均价，实际上还是有不少“含金量”的，凭着观山湖的宜居环境，以及目前相对成熟的一个居住氛围，还有城市规划，算得上是贵阳城区建设最好的一个区域了，很多一线房开，比如万达、华润、融创都率先布局观山湖，这些一线房开得到的信息和资源，是普通老百姓所不能比拟的，所以，有时候，跟着大的房开布局选址，也是一个判断地段潜力的捷径。
△贵阳小学生人数变动
贵阳的房价，对比收入比，其实真心不算高，就连主城区花果园这样的CBD中心区域， 也都可能捡漏9000~12000左右单价的二手房，观山湖的新房价格卖到1.2万，算是很常见的，观山湖的价位之所以让人觉得有点“高冷”，可能是因为现在观山湖的热度还没有完全释放出来吧，毕竟为了维持一定的居住舒适度，居住密度可能不会像花果园这类市中心这么高，也就是说不那么热闹，但是从改善型的需求上看，观山湖肯定是首选的，这个区域集中的富人、贵人阶层也是不少的。
谈到贵阳房价，其实绕不开的，除了花果园这个象征着贵阳崛起的成功地标大盘外，其次就是观山湖了，从最开始的几千无人过问，到如今成为贵阳房价的“标杆”，还是让不少有投资眼光的前期“拓荒者”们分享了不少城市发展的红利的，真正的中产阶层和贵阳的精英阶层，还是很有投资眼光的，不少人在花果园、观山湖这些比较有价值潜力的区域，都是有资产布局的。
△观山湖区
总体上说，按照目前贵阳的城市发展和未来人口聚集趋势，放在黔中城市群的大背景和省会城市首位度的不断提高格局中来看，目前的房价其实还有一定的变动空间，因为人口是在增长的，看贵阳近十年的小学生人数增幅就看得出来，而且凭贵阳的宜居属性，未来还是会吸引不少富裕阶层来此定居，对于未来而言，一万二甚至两万左右的单价，都并不算高，毕竟，周边的成都、重庆、昆明这而省会，房价早已超过贵阳不少了。
贵阳观山湖二手房动辄1w的房价，还有税费中介费，是否被高估？
我敢断言，观山湖现在二手房，如果高于1w的单价，基本上是很难成交的，从一些数据上也显示，贵阳目前好多二手房的城成交单量，还是集中在老城区花果园等板块。
为什么？因为花果园有些房源标价是9000左右，但是算上各种税费比如个税、增值税、中介费等，差不多都是10个百分点，最终的二手房到手成交价，也就在1万元左右。
△观山湖两大热门区域之：金融城板块
而观山湖，现在有些新盘也都才在9000~1w左右，如果买二手房，加上税费、中介费等成交成本，起码成交均价要到1.1w以上，还不如买新房划算，毕竟，现在观山湖的新房还没有说涨到超出二手房价很高的一个幅度，所以，二手房卖1万以上，还是比较难以转手的。
要说观山湖的房子，值不值1万以上，我认为是值的，毕竟含金量和城市规划体量摆在那里，那么多优质的配套和公共机构，未来长远看来，涨到1.5万我都不觉得奇怪，但是今年特殊的行情，那么多人找不到工作，甚至还有那么多法拍房断供的，所以，新楼盘降价、促销、打折等层出不穷，而且，越到年底甚至到明年，一些债务率较高的房企，可能还会给出更大的让步和惊喜。
△观山湖两大热门区域之：奥体中心板块
按照目前这个形势，如果一定要在观山湖下叉，不妨耐住性子，多等一等，某大7折之后，势必会影响到其他房开蠢蠢欲动，等到2020年底到明年上半年，可能会有一个非常不错的刚需窗口期出现，而二手房的话，其实现在这种时期并不合适出手，一方面是买方市场的注意力都在新房上，另一方面，二手房卖不起多少价格，我知道有一些房东，前些年本来挂到网上准备卖的二手房，如今都要么撤下来，要么调高价，做好了今年明年不卖的准备。
当然，如果二手房东的资金流确实是急需的，那么如果不打个七八折，最终加上将近10个百分点的税费、中介费等交易成本，最终给到买房人成交价明显低于新房到手价的话，基本上还是比较难吸引眼球的，也就是说，起码要比现在的预期价位低个20%~30%，其中10个百分点算是买家要承担的税费等交易成本，另外10~20个百分点算是比新房的优惠点数。
△观山湖两大热门区域之：奥体中心板块
但是，如果说观山湖的房价，被高估的话倒不至于，毕竟，确实值那么多，只是近两年的年份特殊，新房市场的竞争很大，二手房就受到影响了，更何况，花果园、世纪城这些大盘的二手房挂牌量也不小，如果是对于纯粹的刚需，其实选择面还是很大的，现在主城区，总预算70万以内完全可以安家落户，所以，这也给一些即将开盘的新项目一个设计户型的启示，这两三年，大户型大概率是不太吃香的。
贵阳的房价怎么样，哪些地段是虚高的？
要看跟哪里比，如果拿贵阳的房价和北上广深比，那简直是太便宜了，就算是和西南各省会城市的房价，比如成都、重庆、昆明的价格比，也并不算很高，甚至有的板块还可以称为是“房价洼地”，但是，这并不代表，贵阳没有虚高价格的楼盘，这里只是说的均价，从均价的角度看，我觉得贵阳的房价真不算高，而且房租也很便宜，整体上说，居住成本还是相对比较低的。
△部分小区大致区位
具体说哪些地段虚高，其实说到虚高，主要就是价格感觉超出了人们的承受能力，或者是不匹配这个房子本身所带来的资源的价值，比如配套、地段、物业、楼间距、户型等，按照目前我们能够接受的水平，中高端楼盘，以观山湖的融创九樾府、华润悦府（top系）、万科翡翠天骄为代表，能够到达1.2w以上的价格，其实已经算非常不错了，能够超越这两个品牌楼盘的，包括地段、产品、配套和交通区位，基本上目前没有发现其他项目能够超越这三个品牌项目的。
△央企华润top系悦府
至于环观山湖公园一周，基本上开发比较早， 而且很多也不是top10的房开，比如金元、远大之类的，和top10的一线品牌房开差距还是不小的，还有观山小区、金华园这些比较知名的小区，这些地段位置这么好，如果二手房价能买到1.1w~1.3w其实都算非常不错的。
所以，其他区域、其他地段，就算产品、品牌再高端，但是地段上在观山湖区基本上和华润悦府、融创九樾府、万科翡翠天骄这三个盘，和观山湖公园周边的楼盘，基本上没有可比性，地段就是非常稀缺的资源，而且不可替代性很高。
△融创九樾府
因此，我觉得，其他楼盘，如果超过1.2w以上，一方面是购买力的题，可能好多家庭负担不了1.2w以上甚至1.3~1.8w的单价吧，毕竟现在贵阳只是二线城市，常住人口也才将近500万，另一方面，就是价格和本身匹配的资源有点显得不那么匹配了，连人家华润top系的悦府、融创九樾府这些，还有环观山湖公园一周的二手房，都只卖1.1~1.2w左右，其他区域高于这个价，我觉得都算是比较虚高的。