惠州房产具有一定投资价值吗,惠州房产是否还有投资价值
参考结论：惠州房产具有一定投资价值。这是由惠州市内在诸多驱动因素决定的，一起与和尚来探讨一下：本题内容主要有三个部分
广州白云站，惠州房产是否还有投资价值？
参考结论：惠州房产具有一定投资价值。这是由惠州市内在诸多驱动因素决定的，一起与和尚来探讨一下：
本题内容主要有三个部分惠州房价走势
投资惠州房产的价值驱动因素
惠州那么大，选哪儿房产投资好？
二线城市——惠州房价走势1、深圳、惠州两城市，近十年来房价指数走势
2016年6月，深圳房价指数22190元，惠州房价指数5684元。惠州房价落后深圳房价290.40%。
2019年10月，深圳房价指数54275元，惠州房价指数10213元，惠州房价落后深圳房价431.43%。
经过十年的发展，惠州房价涨幅79.68%，深圳房价涨幅144.60%；惠州房价涨幅不及深圳，并且价格差距越来越大。
2、惠州房价处在上涨趋势周期中
惠州价格指数与全国百城房价指数走势相仿，非常明显呈现出：十年来房价一直处在上涨趋势周期中。
PS：“价格指数”是指监测样本包括商品住宅、别墅、保障性住房的实际价格。投资惠州房产的价值驱动因素惠州是全国二线城市，历史文化名城，辖有2主城区3个县共5个县级以上行政管理区。在“房住不炒”的楼市大环境下，惠州房产的投资价值还是有的，主要基于以下考量：
1、区位优势
惠州地处珠三角城市群，也即粤港澳大湾区，毗邻深圳、东莞、广州。
珠三角是我国改革开放的前没阵地，是经济社会发展水平最好的地区之一，放眼全国该地区经济、交通、港口都是非常发达，金融资本和产业资本也都非常活跃。
未来的惠州交通网，有5条轨道交通对接广州，8条轨道线对接深圳，2条轨道线对接香港，4条轨道线对接东莞。随着城市群一体化协调发展，惠州将受益整个湾区经济的高质量发展，特别是来自深圳、东莞产业经济的渗透和溢出，以及分享同城化交通人口流量红利。
2、经济质量持续增长
惠州GDP值：2013年2738.8亿元，2018年4103.1亿元。六年增长50%，年化增长8.3%。2013年人均GDP值5.83万元，2018年人均GDP值8.54万元，六年增长46%。
从图中看到年增长速度趋降，但是总量及人均单位值确是逐年上升，呈现质量的增长更加坚实了惠州经济基本面的稳健发展。
惠州居民人均可支配收入：2014年22902元，2018年33930元。五年增长48%，年化增长9.63%。2018年城镇居民人均可支配收入39574元。
3、人口增量稳步上升
2010年常住人口459.84万，2018年常住人口483万。九年常住人口增加了近23万人口；2010年户籍人口335.43万，2018年户籍人口380.9万。九年户籍人口增加了45.47万。
从户籍人口和常住人口对比看，惠州是个典型的外来人口净流入地区，人口增量红利呈稳步增长，人口密度缓慢上升。
4、惠州城市发展规划
《惠州市城市总体规划（2018—2035年）》方案，以大湾区为背景更新了未来发展方向和目标，该方案的重点内容节点有：
新目标：粤港澳大湾区东部中心城市、绿色化现代山水城市建设。
人口流量规模：
2035年市区常住人口475万（市域870万）；2035年市区人口流量总量为900万，较现状增长2.1倍。
2018年惠州地区常住人口480万，市区人口约250万。随着发展时间推进，惠州常住人口将会呈现爆发式增长过程。
产城融合新格局
城市空间布局为“一主一副两翼”。
一主：以惠城、惠南新城为主体城市主中心。
一副：以惠阳、大亚湾为主体的城市副中心。
两翼：西部仲博协调发展区和东部产业协调发展区。
这种城市发展布局，符合大湾区对惠州城市的定位，同时又深度融入了莞深惠经济圈规划。“绿色+产业”协同发展。
5、粤港澳大湾区发展规划
粤港澳大湾区发展规划是我国发展战略的重要组成部分，大湾区城市群一体化建设协同发展，目标是建设成世界级经济湾区。
据统计2016年粤港澳湾区经济总量已达1.34万亿元，列世界级湾区第二位，已超越1.3万亿美元的东京湾区、0.8万亿美元的旧金山湾区。当时列第一的纽约湾区GDP值1.5万亿美元。
2018年粤港澳湾区GDP值达10.8653万亿元，折合美元约1.58万亿美元，可以说超越纽约湾区，成为全球最大经济湾区非常值得期待。
建设成世界级经济湾区，惠州城市经济功能将大大提升：
根据规划定位——惠州将打造“绿色城市”拓生态游，大湾区生态担当。
也就是说，惠州将建设成湾区现代山水城市，以其临港、近海、靠深圳、拥有山河海湖资源的优势，成为大湾区城市群里的“后花园”。同时“三线（厦深、京九、广汕高铁）九站”的高铁网称霸广东，助推惠州深度融入大湾区核心区。
综合上述各驱动因素，惠州房产相对于深圳来说，存在着投资价值洼地效应。
惠州那么大，选哪儿房产投资好?惠州市有两大主城区——惠城和惠阳。惠城托管仲恺开发区，惠阳托管大亚湾开发区。
从规划的发展轴来看，惠城中心城区、仲恺开发区、惠阳区都是投资不错的选择。但是，仲恺和惠阳又毗临深圳/东莞。
主城区的人均可支配收入相对较好，这说明城市资源集聚、经济活跃度高、工作机会多，在城市发展升级的“虹吸效应”下，对于房产交易具有较好流动性和增值潜力。
综合起来看，投资目的区在惠城、惠阳、仲恺较好，大亚湾因为是石化能源重工业区，不作为投资地。
总的来说，和尚认为——惠州房产具有一定投资价值，并且较好的投资洼地在仲恺、惠城、惠阳这三个地方，首选投资地——仲恺区。仲恺区房价——2019年11月，新盘参考价格9987元。较惠州地区整体均价11193元，低了12%。
2019年11月，惠城区房价11629元，惠阳区房价12795元。
??谢谢阅读！
惠州的地铁什么时候开始建？
首先我们看一下湾区各个城市里面的地铁情况：在粤港澳大湾区城市群中，现建成运营的城市轨道交通有香港地铁、广州地铁、深圳地铁、佛山地铁和东莞地铁，中山的城市轨道交通建设规划正处于国家发改委审查阶段，另外惠州、珠海将重新研究城市轨道交通规划。
2018年7月，国务院办公厅《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》（一下建成《意见》）的出台，强调提高准入门槛，申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入、地区生产总值分别由100亿元、1000亿元调整为300亿元、3000亿元。同时也特别强调地方政府对于强上地铁项目的债务风险，并对列入地方政府债务风险预警范围的城市，暂缓审批（核准）新项目。
根据《意见》，惠州地铁项目暂时放缓。惠州市发改局回应：将重新研究城市轨道交通规划。
惠州不符合申报地铁条件《意见》指出，地铁主要服务于城市中心城区和城市总体规划确定的重点地区，申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在300亿元以上，地区生产总值在3000亿元以上，市区常住人口在300万人以上。引导轻轨有序发展，申报建设轻轨的城市一般公共财政预算收入应在150亿元以上，地区生产总值在1500亿元以上，市区常住人口在150万人以上。拟建地铁、轻轨线路初期客运强度分别不低于每日每公里0.7万人次、0.4万人次，远期客流规模分别达到单向高峰小时3万人次以上、1万人次以上。以上申报条件将根据经济社会发展情况按程序适时调整。
从目前情况来看，根据2017年的统计，惠州市区（包括惠城、惠阳、仲恺、大亚湾）总人口245万人，到2020年应该也超不过300万。显然，惠州市区的人口和日均客流量预测都不可能达到要求。惠州市区包括惠城区、惠阳区、大亚湾仲恺两个高新区，加起来人口才245万人，更何况惠州地铁除惠城区段属真正的市区段以外，更长的是通惠阳、大亚湾段，这里在非上班时段，车厢空荡荡就是常态。
未来惠州轨道交通将融入湾区但是，惠州还是有个地铁梦的。为了推荐城市轨道建设，2017年惠州市铁投集团成立了。
笔者认为，其实这次《意见》的出台，是个好事情。虽然让惠州地铁项目暂时放缓，但是也给惠州在轨道交通建设上一个深思考的空间：如何科学合理推动城市轨道建设？特别是湾区时代，惠州城市轨道建设不仅需要解决惠州市内的交通治理问题，还需要解决与湾区其他城市间的交通便捷化与可持续发展问题。
所以，惠州城市轨道交通建设需要一个更系统和更长远的规划设计。可以肯定的是，惠州必须加强与湾区城市间的轨道交通联系，同时加快推进相关工作。未来湾区城市间内部出行，城市轨道交通将发挥主通道作用。
为什么广州普铁都分流到广州北站？
因为广州火车站即将面临改造，需要占用许多的停车空间，同时车站的站房也会停用。因此会降低使用效率，影响车辆的接发。
同时新白云站的建设，影响了京广铁路的通行，因此也会造成列车无法顺利进出。
因此通过将部分车辆安排在广州北站始发，减少广州的压力。
工作在深圳？
根据我个人情况，家住惠城，目前不可行，但未来可期。
19年举家从南昌定居到惠州，个人工作却在深圳龙岗坂田，龙岗相较南山离惠城算近了，找工作时还特地考虑了这一点。
虽有私家车，但来回着实太辛苦，不堵车要一个半小时，且来回将近70元的高速过路费。
其实一个半小时的车程也还能接受，作为曾经的北漂一族，在北京二环雍和宫附近上班，居住在昌平的南邵，每天出行时间将近3个小时都能接受，主要是地铁轻轨方便。
索性在坂田租房，每周末回去陪陪父母子女，虽不能天天回，有些遗憾，但总好过去跨省相见。
好在自粤港澳大湾区、深圳都市圈概念提出以来，个人明显感觉到两地的融合，特别是惠州近几年的变化。
未来的深惠城轨，也很值得期待，希望两地出行更加便利，惠州更快融入深圳都市圈。
既然定居惠州，也是看好惠州未来在大湾区、深圳都市圈中的定位，相信惠州，相信深圳都市圈，相信粤港澳大湾区未来会越来越好。
红花湖
佛山如何拓展区域合作新空间？
前几年在佛山西站开建期间，佛山一直想把佛山西站改名为广州西站，这也是佛山融入大广州的迫切和期待。后来在大广州区以五主三辅的车站规划蓝图，佛山西站成为了主要车站，与广州站、广州南站、广州东站、白云站等四车站一起入围。想起以前要用广州西站，今天的佛山西站应该是更加响亮，更能体现佛山的特色。
佛山的发展和规划离不开广佛同城化的发展道路，在粤港澳大湾区规划纲要中也明确了广佛同城的发展思路。不仅是因为国家战略需要广佛一体，也是广佛的特色地位位置，以及这近十年来一直坚持广佛同城和广佛一体的策略分不开。谈佛山就离不开广佛，未来广佛就是一体，从未来的地铁规划中有17条线路对接广佛，那还有那个城市可能做到这种融合度。在整个广东省的高铁总里程看其实并不高，但也并不是就说明广东轨道交通不发达。其实整个广东地区就是以广州为核心的交通枢纽网络系统，来深圳需要排在后面。一条广佛城际环线把佛山西、狮山与广州北站、琶洲、南站紧紧地连接在一起。
整个广佛区域将会以高铁同外省对接，五个主要车站包括佛山西与之对接；珠三角地区以城际轨道为主要对接线路，广佛环线对接珠三角其余地区和省域其他非珠区域；还有广佛内部地铁无缝对接，有200公里/小时的高速地铁、120公里/小时的中速地铁和80公里/小时的普通地铁。未来将会有超过2000公里总里程的地铁网络服务广佛城市。
佛山未来将全面融合大广州，广佛同城是趋势。高铁、普铁、城际、地铁、轻轨等轨道交通四通八达，一个无比强大的交通网络将展现在众人面前。
发布于 2022-12-26 13:54:01